10月22日，由中國房地產報社主辦、中國城市與區域治理研究院與58安居客研究院提供學術支持的“重構居住關系-新租住時代”城市共生計劃主題沙龍在北京落幕。

隨著《住房租賃條例》正式施行“滿月” ，政策紅利逐步釋放，市場秩序進一步規范，租賃行業迎來新一輪發展契機。

58安居客研究院研究總監韋謝指出，供需關系的轉變是行業變革的核心。《住房租賃條例》的實施為市場化租賃領域帶來了系統化合規要求，推動行業從粗放式增長向精細化運營轉變。

他認為，“十四五”之前，流動人口數量被嚴重低估，2020年第七次人口普查全國流動人口3.76億，比2019年的官方數據多出1.4億人。這一群體成為租賃市場的“隱形需求”，在過去的政策安排中未被充分關注。

此外，供需錯配問題依然突出。保障性租賃住房已建設2400萬套，但實際入住僅700萬戶；品牌長租公寓在管規模約300萬套，一線城市出租率超85%，供需相對平衡；而個人房源市場卻呈現“供不應求”與“租金下降”并存的矛盾現象。

需求端的變化同樣顯著。家庭小型化趨勢使得對居住空間的要求降低；生活配套亟待改善，全國尚有數千萬戶家庭面臨住房面積不足、設施老舊等問題；人口結構升級則帶來了長期改善性需求。韋謝強調：“產業工人、服務人員等群體若轉化為專業技術人員，將釋放巨大租賃需求。2030年城鎮化率預計提升至70%，還將帶動四千萬人進城。”

市場數據進一步印證了這一趨勢：2023年以來，租房需求占比上升，買房需求占比下降，租賃市場正在補位。租金水平梯度下降，二線城市需求企穩，租售比突破國債收益率，為行業提供了利潤空間。

在圓桌研討環節，58安居客研究院院長張波，華潤有巢副總經理孫雪鵬，龍湖集團龍智資管航道、龍湖冠寓總經理顧濤，首創城發集團品牌營銷部總經理高廣漢，戴德梁行估價及顧問服務部副董事董一凡，從差異化運營、商業模式進化、資產價值提升等角度展開了深度討論。

張波從平臺視角提出，合規與效率是行業重構的基石。他認為法規落地后，淘汰的是不規范的企業，留下的是真正關注用戶需求的企業；條例倒逼企業合規升級，房源真實性管理、資金安全監管未來行業將更趨規范，政策支持也會逐步完善。

孫雪鵬指出，租客需求的變化體現在兩方面：一是服務升級，二是產品結構調整；顧濤強調，從維修服務到社群活動，再到精神層面的滿足，這些都是未來競爭的關鍵；在高廣漢看來，新租住時代的企業需平衡經濟賬與社會價值賬，從“房東”轉變為“微型城市運營者”。

在資產價值層面，董一凡指出，公募REITs的推出改變了估值邏輯，現金流穩定性成為核心指標。據他分析，土地期限與續期政策的不確定性是當前主要瓶頸，未來需通過運營效率提升與服務增值，增強資產退出時的市場認可度。

他們一致認為，新租住時代的核心關鍵詞是“運營效率”“用戶需求”與“生態共建”。唯有通過系統化思維與精細化服務，才能實現居住關系重構與城市共生發展，讓租賃不再是過渡選擇，而是生活方式的重要組成。