這個國慶，北京樓市挺炸裂呀。

官媒報道：

在朝陽區紫京宸園案場，大廳沙盤區域圍滿了前來看房的購房者，洽談區內座無虛席。置業顧問胡曉娥透露，她在假期前6天，單人日均接待購房者20-30組，經常需要同時應對4-6組客戶。

通州運河玖院項目更是這個假期的“流量擔當”，其置業顧問直言：“我們可能是國慶期間北京最火的新房項目。小長假前兩天來看房的人是最多的，沙盤旁邊圍滿了客戶。”

然而，這只是故事的一面。

01 數字游戲

新房市場的熱銷數據確實奪人眼球。

據北京市住建委數據顯示，2025年10月1日至7日，北京新房網簽量為390套，相比2024年同期的243套，增長60.49%。

某些熱門樓盤表現更加搶眼，朝觀天珺假期前5天認購金額達1.28億元，完成9月全月的85%。

但仔細推敲單個項目的數據，我們會發現一些有意思的現象。

以嘉境里項目為例，報道稱其“成交6套房源，環比增長83%，成交金額提升2212萬元，增幅達85%”。

如果不看絕對數量，單看增幅，確實容易給人火爆銷售的印象。

但細想一下，6套房的成交量，即使增幅再高，總量依然有限。

這種現象并非個例。許多項目在宣傳時巧妙使用百分比，掩蓋了絕對值的不足。

另外，假期“結構性”火熱普遍存在，

北京節假日售樓處并不是全部人滿為患，除了大爆的幾個熱門項目，即便是被稱為北京新房“最卷”區域的朱辛莊，國慶期間的售樓處也稱不上擁擠。更何況還有其他5個遠郊新區在售項目。

而且，即便是新房簽約不錯的情況下，有些房源在價格上也出現了松動。

以海淀頂豪建發·海晏為例，10月6日，項目最后獲批的13號樓亮相，兩套房源成交均價約13.29萬元/㎡，比擬售均價低了約1.15萬元/㎡。

對于總價3000萬級的豪宅而言，相當于每套降價約250萬元。

再看昌平，國譽星宸開盤價預計5萬/平，咱就說這讓北邊挨著的龍湖觀萃怎么辦？龍湖的網簽均價在5.5左右，頂著區域內首個“好房子”的名頭去化了60%+，接下來不到40%房源大概率面臨價格戰。

所以，僅僅依據2025年新房網簽量認定市場回暖，有失偏頗。

02 二手房依舊以價換量

看完新房，再來看下最直接反應市場情況的二手房。

如果將時間軸拉長，把2025年的數據置于2021-2024年這五年國慶同期市場表現的坐標系中，你會發現2025年基本可以算這5年里成交比較差的年份。

機構統計數據：

通過日均成交量（剔除7天與8天假期時長差異的干擾）這一核心指標進行縱向對比，會發現2025年國慶期間北京二手房日均成交量與2023年同期基本持平，僅在100套上下。

2023年國慶正是在“政策余熱消退、市場回歸理性”的冷背景下度過。

而2025年國慶同樣面臨購房者觀望情緒濃厚、政策乏力、市場需求釋放乏力的困境。

另一邊9月北京二手房價格環比下跌約0.6%（數據來源：中指研究院），延續了自2024年9月以來的下行趨勢。

盡管成交量因政策刺激有所回升，但價格壓力仍在。

機構數據顯示，2023年1月，300萬以下房源成交占比僅為21.8%，700-900萬房源成交占比尚有11.4%；但到2025年9月，300萬以下房源占比翻倍，700-900萬房源占比卻降至5.5%，近乎腰斬。

二手房市場，以價換量依舊在持續，且成交結構甚至都在下沉。

03 地段、配套、產品成王道

“市場分化比較厲害，地理位置好、價格合適的項目不是小長假也并不愁賣。”朝陽的一位房產中介坦言。

以通州運河玖院為例，之所以能成為熱門項目，與其地處城市副中心的核心區，距離北京市政府僅1.1公里的地理位置密不可分。同時，項目主打的“第四代住宅”理念也迎合了改善型客戶對高品質住宅的追求。

配套成熟的地段以及過硬的產品力，正成為吸引購房者的關鍵因素。

9月30日，北京土拍上演了一場“搶地”大戲。朝陽太陽宮新區地塊在經過339輪舉牌之后，由中建智地以43.145億元的價格競得，溢價率高達39.18%，樓面價達8.53萬元/平米。

該地塊之所以備受追捧，正因其優越的地理位置——毗鄰地鐵10號線與17號線的太陽宮站，周邊有凱德MALL大型商業綜合體、人大附朝陽學校、太陽宮公園等完善配套。

與此形成鮮明對比的是，門頭溝S1線區域組團地塊僅有1家聯合體報名，最終以底價成交。

04 極限拉扯

縱觀2021-2025年國慶樓市表現，我們能看到

“政策與情緒主導市場還在極限拉扯”。

2021年上半年，北京樓市仍處于高位運行狀態，熱度居高不下。但當年9月30日海淀突然對29個小區出臺二手房掛牌指導價，這一“急剎車”式的調控瞬間扭轉市場預期，當年國慶成交量應聲下滑。

2024年“930”救市政策堪稱史上力度最強的一輪調控組合拳，直接推動市場從2024年四季度至2025年一季度實現了長達6個月的觸底反彈。

然而，2025年二季度起，市場熱度快速消退，成交量與房價逐步回落。

十一假期個別熱門項目承擔了幾乎三分之一的網簽量。如此市場，很難一概而論的評論好壞，而且十一之后，北京房地產進入傳統淡季，各家房企真正的壓力才剛剛開始。

今天運河玖院二期趁熱打鐵火速報規，多少也說明點問題。

市場還是那個極限拉扯的市場。