廣州黃埔科學(xué)城“網(wǎng)紅盤(pán)”大壯名城價(jià)格腰斬，二期新房去化率僅約11.6%，部分業(yè)主被迫降價(jià)。一期業(yè)主發(fā)布3頁(yè)“護(hù)盤(pán)倡議”長(zhǎng)信，呼吁定價(jià)參考正常成交價(jià)、內(nèi)部消化房源。事實(shí)上，多地二手房業(yè)主曾抱團(tuán)“保衛(wèi)房?jī)r(jià)”，但專家認(rèn)為業(yè)主“抱團(tuán)護(hù)盤(pán)”象征意義大于實(shí)際意義，無(wú)法對(duì)抗市場(chǎng)，剛需買(mǎi)家應(yīng)關(guān)注現(xiàn)金流和租金。
每經(jīng)記者｜陳榮浩 每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤
業(yè)主群中的“護(hù)盤(pán)倡議”
9月的一則成交數(shù)據(jù)，讓廣州黃埔科學(xué)城核心地段“網(wǎng)紅盤(pán)”大壯名城刷新了價(jià)格底線：一套104平方米的二手房，以2.96萬(wàn)元/平方米單價(jià)成交，較高峰時(shí)跌幅超過(guò)50%。
10月14日上午，有大壯名城二手房業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，其掛牌在售的一套104平方米房源報(bào)價(jià)約320萬(wàn)元，折合單價(jià)約3.08萬(wàn)元/平方米。
這位業(yè)主告訴每經(jīng)記者，現(xiàn)在小區(qū)的價(jià)格確實(shí)比以前回調(diào)不少，二期項(xiàng)目的價(jià)格甚至比二手房還便宜，部分著急賣房的業(yè)主被迫降價(jià)。有一期業(yè)主寫(xiě)下3頁(yè)長(zhǎng)信，發(fā)起“護(hù)盤(pán)倡議”，呼吁鄰居抱團(tuán)定價(jià)、內(nèi)部消化，抵制中介壓價(jià)。
只賣了一成多
大壯名城出身自帶光環(huán)，3條地鐵線交匯，步行可達(dá)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，自帶的華師附黃埔實(shí)驗(yàn)學(xué)校更是家長(zhǎng)眼中的“香餑餑”。
每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年大壯名城一期首開(kāi)時(shí)，小戶型單價(jià)約4.5萬(wàn)/平方米，大戶型單價(jià)達(dá)5.2萬(wàn)～5.7萬(wàn)元/平方米，成為板塊內(nèi)的“網(wǎng)紅盤(pán)”。
2023年樓市旺季，大壯名城二手房成交價(jià)突破6萬(wàn)元/平方米，同期推出的256平方米大平層新房更是沖到7.6萬(wàn)元/平方米，總價(jià)逼近2000萬(wàn)元。
轉(zhuǎn)折發(fā)生在2024年。當(dāng)年8月項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商仍延續(xù)“高定價(jià)策略”：88平方米單價(jià)4.6萬(wàn)～5.1萬(wàn)元/平方米，143平方米戶型更是達(dá)到6萬(wàn)～6.5萬(wàn)元/平方米。但市場(chǎng)早已降溫，到去年11月緊急調(diào)價(jià)，大戶型降價(jià)力度更明顯。
但大壯名城整體去化情況依然不及預(yù)期。
每經(jīng)記者查閱廣州陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)了解到，截至10月14日，大壯名城二期（備案名：名成名門(mén)花園）住宅未售套數(shù)為467套，住宅已售套數(shù)為61套，去化率約11.6%。
來(lái)源：廣州陽(yáng)光家緣
在這種去化壓力之下，項(xiàng)目也開(kāi)啟了“降價(jià)跑量”。從每經(jīng)記者獲取的樓盤(pán)價(jià)格情況表看，大壯名城8月時(shí)最低單價(jià)曾去到約3.07萬(wàn)元/平方米。
今年8月時(shí)的大壯名城銷售價(jià)格情況 受訪者供圖
“現(xiàn)在大壯名城二期新房其實(shí)比二手房的性價(jià)比要高一點(diǎn)，105平方米總價(jià)在400萬(wàn)元左右，88平方米總價(jià)在330萬(wàn)元左右，2026年中交房。”廣州房產(chǎn)中介小廖補(bǔ)充道。
不過(guò)，10月14日上午，每經(jīng)記者以購(gòu)房者身份致電該項(xiàng)目售樓處，置業(yè)顧問(wèn)稱“每平方米單價(jià)3萬(wàn)元出頭的房源已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在單價(jià)基本在3.7萬(wàn)～3.8萬(wàn)元/平方米，105平方米房源還有樓層可選，其中一套特價(jià)房源總價(jià)在380萬(wàn)元左右。”
而大壯名城的二手房?jī)r(jià)格較去年年底也有明顯回落。
去年12月104平方米戶型成交價(jià) 來(lái)源：鏈家
今年10月104平方米戶型業(yè)主掛牌價(jià) 來(lái)源：鏈家
以鏈家數(shù)據(jù)為例，同樣一套約104平方米房源，去年12月成交價(jià)為470萬(wàn)元，折合單價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，而到今年10月，有業(yè)主掛牌總價(jià)回落到了375萬(wàn)元，折合單價(jià)約3.61萬(wàn)元/平方米。
業(yè)主3頁(yè)長(zhǎng)信呼吁“保衛(wèi)房?jī)r(jià)”
隨著二手房?jī)r(jià)格不斷走低，一期的業(yè)主開(kāi)始坐不住了。
“家園的價(jià)值，源于我們共同的信念與守護(hù)。”在大壯名城一期業(yè)主群里流傳的3頁(yè)長(zhǎng)信，字里行間滿是焦慮與期盼。
這封被網(wǎng)友稱為“護(hù)盤(pán)檄文”的倡議書(shū)，詳細(xì)拆解了價(jià)格下跌的原因，包括開(kāi)發(fā)商清尾貨制造低價(jià)、中介惡意壓價(jià)制造焦慮、個(gè)別業(yè)主恐慌拋售引發(fā)連鎖反應(yīng)等，并提出七條應(yīng)對(duì)措施。
而倡議的一個(gè)核心內(nèi)容在于“抱團(tuán)取暖”，即建議業(yè)主定價(jià)前參考近半年正常成交價(jià)，而非極端低價(jià)；不急于賣房的業(yè)主撤盤(pán)或掛高價(jià)，避免造成“房源過(guò)剩”假象；急于成交的業(yè)主優(yōu)先在業(yè)主群“內(nèi)部消化”，既省中介費(fèi)又能隱藏低價(jià)；同時(shí)提醒鄰居勿信開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷噱頭，強(qiáng)調(diào)一期現(xiàn)樓“即買(mǎi)即入學(xué)”的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)于二期存在的收樓風(fēng)險(xiǎn)。
在鏈家平臺(tái)，大壯名城共有62套二手房源在售，但整體的價(jià)格跨度也相對(duì)較大。同是104平方米戶型，掛牌價(jià)從3.6萬(wàn)元/平方米到5.8萬(wàn)元/平方米不等。有業(yè)主從去年8月開(kāi)始掛牌，最開(kāi)始的掛牌總價(jià)為540萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)5次降價(jià)后來(lái)到380萬(wàn)元，目前仍未找到買(mǎi)家。
來(lái)源：鏈家APP
事實(shí)上，隨著二手房?jī)r(jià)格的回調(diào)，業(yè)主“抱團(tuán)保價(jià)”在各地時(shí)有發(fā)生。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，位于杭州的融創(chuàng)河濱之城、西安綠城全運(yùn)村5期等也曾出現(xiàn)過(guò)業(yè)主自發(fā)保價(jià)的情況。
而以西安綠城全運(yùn)村5期項(xiàng)目為例，有業(yè)主制定“三年分步漲價(jià)行動(dòng)計(jì)劃”，宣稱到2026年7月小區(qū)均價(jià)要達(dá)到4萬(wàn)元/平方米。但截至10月14日，有業(yè)主掛牌一套約123平方米房源，總價(jià)268萬(wàn)元，折合單價(jià)為2.18萬(wàn)元/平方米。
在中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來(lái)，“業(yè)主抱團(tuán)護(hù)盤(pán)”的象征意義大于實(shí)際意義，情緒上可行，但無(wú)法對(duì)抗市場(chǎng)。
“對(duì)二手房來(lái)說(shuō)，要想實(shí)際‘托盤(pán)’，最起碼要滿足三個(gè)條件，一是控制供給，控制整體掛牌量；二是壟斷需求，業(yè)主間要能相互接盤(pán)；三是業(yè)主要不怕空置。但在實(shí)際過(guò)程中，（這三個(gè)條件）是比較難滿足的。”柏文喜說(shuō)。
柏文喜提到，對(duì)于真正的剛需買(mǎi)家，不妨把關(guān)注重點(diǎn)放在“現(xiàn)金流能否覆蓋月供、租金能否對(duì)沖空置”，而非短期價(jià)格底部。在高波動(dòng)區(qū)間，時(shí)間換空間往往比“抄底賭反彈”更安全。