近日，受“滬六條”推動(dòng)影響，上海樓市交易活躍度提升明顯。上海市房管局披露，9月，上海一、二手住房累計(jì)成交207萬平方米，環(huán)比增加8%、同比增加24%。

“原價(jià)1200萬元左右，砍價(jià)后1000萬元到手，我覺得比較合適。”上海市民陳先生9月份在上海市閔行區(qū)外環(huán)外華涇地區(qū)購(gòu)入一套198平方米的二手房，帶花園，單價(jià)約5萬元。他的這筆成交，看房時(shí)長(zhǎng)僅兩周。

10月12日，在由上海財(cái)經(jīng)大學(xué)舉辦的2025年三季度宏觀經(jīng)濟(jì)專題研討會(huì)上，中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)、中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長(zhǎng)盛松成在作報(bào)告時(shí)認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望一兩年內(nèi)止跌回穩(wěn)，“上海核心地段每平方米20萬元的新房，一小時(shí)賣完了，這是事實(shí)。我認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)將總體趨穩(wěn)，接下來會(huì)影響核心二線城市，最后影響到三四線城市。當(dāng)然，三四線城市復(fù)蘇會(huì)更久一些，它們既有人口流出問題，還有產(chǎn)業(yè)問題”。

66套單價(jià)20萬元房產(chǎn)，一小時(shí)售罄

盛松成口中的上海核心地段新房，具體指的是位于上海黃浦區(qū)的豪宅項(xiàng)目上海壹號(hào)院，毗鄰上海外灘和豫園。該項(xiàng)目8月23日迎來線下開盤，66套房源1小時(shí)售罄，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷售48億元。項(xiàng)目主力戶型面積約315平方米至1115平方米，項(xiàng)目方公開的入市均價(jià)為19.8萬元每平方米，套均總價(jià)約7358萬元。

值得一提的是，這是該項(xiàng)目第五批次開盤，其第一批次房源于去年8月開盤。目前，該樓盤394套房源累計(jì)銷售金額超240億元，多個(gè)批次開盤即“日光”。

中青報(bào)·中青網(wǎng)記者注意到，與以往上海豪宅樓盤新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，一手房更加便宜，從而吸引眾多投資者入局不同，該盤新房與周邊二手房并未出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，其周邊次新二手房的掛牌單價(jià)集中在17萬元至20萬元。“買房人可能只是單純覺得核心地段保值，它值這個(gè)價(jià)。”一名主營(yíng)該地段二手房交易的房產(chǎn)中介告訴記者，隨著這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，現(xiàn)在新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛空間幾乎已經(jīng)沒有了，“買房人回歸理性，真正好的房子，才出手”。

幾乎與此同時(shí)，8月25日，上海市六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》(簡(jiǎn)稱“滬六條”)，從住房限購(gòu)、公積金、住房信貸、住房稅收等6個(gè)方面，打出優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策“組合拳”。其中，上海外環(huán)外市場(chǎng)在“取消購(gòu)房套數(shù)限制”利好下表現(xiàn)亮眼。

上海市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月外環(huán)外一手房在售項(xiàng)目日均成交較8月增加40%，二手住房成交占比達(dá)57%。同時(shí)，改善需求開始釋放，“滬六條”擴(kuò)容支持四類群體增購(gòu)住房成交占比達(dá)14%，高于全市平均水平。

人口在哪里，房地產(chǎn)就該到哪里

針對(duì)一線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)的現(xiàn)象，上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院特聘教授、中國(guó)發(fā)展研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陸銘認(rèn)為，這是“人口流動(dòng)的必然結(jié)果”。他拿出自己團(tuán)隊(duì)制作的一張人口流動(dòng)圖，顏色越深，代表人口越集聚，“區(qū)縣層面的人口在向少數(shù)城區(qū)集中，農(nóng)村人口往城市跑，小城市人口往大城市跑”。陸銘的這張圖表顯示，即便是在人口稀少的東北地區(qū)，哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連這樣的城市中心城區(qū)人口也呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。同時(shí)，珠三角外圍人口呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但珠三角核心城市的市中心人口呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。

陸銘說，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，服務(wù)業(yè)在GDP中的占比已經(jīng)達(dá)到57%，在服務(wù)業(yè)就業(yè)的人數(shù)占比也達(dá)到所有就業(yè)群體的50%左右，而服務(wù)業(yè)未來占比及在其中就業(yè)人群的占比還會(huì)提升。

“服務(wù)業(yè)的一個(gè)特征是，它的供給和需求需要在同一個(gè)時(shí)空里見面。”陸銘說，這對(duì)理解中國(guó)房地產(chǎn)的未來太重要了，“你買房子為什么？為了接近就業(yè)，為了接近消費(fèi)。可能上海郊區(qū)的別墅會(huì)跌得很厲害，但上海市中心的公寓價(jià)格就比較堅(jiān)挺。為什么？因?yàn)槿丝诩?rdquo;。

陸銘認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的“盼頭”，在于地方政府做好積極的土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整。“在一些大城市內(nèi)部，還有比較嚴(yán)重的‘職住分離’情況。不是土地不夠用，是地方政府愛把土地用來蓋辦公樓。有的地區(qū)還控制中心城區(qū)容積率，房子不讓蓋多蓋密，加劇了高房?jī)r(jià)和長(zhǎng)通勤的矛盾。”對(duì)此，陸銘建議“土地跟人走”。

對(duì)于人口流入地區(qū)，應(yīng)該優(yōu)化土地規(guī)劃，低效利用的工業(yè)和商服用地允許轉(zhuǎn)為住宅用地，增加住宅比率并放松容積率；增加土地綜合利用比例，順應(yīng)后工業(yè)化城市的向心趨勢(shì)，在交通便利的都市圈交界地帶和軌交站點(diǎn)周邊集中供應(yīng)土地，打造職住平衡、服務(wù)完善的“十五分鐘生活圈”。

而對(duì)于人口流出地區(qū)，則應(yīng)推行“集中式收縮”規(guī)劃，盤活閑置土地資源。

此外，他認(rèn)為還應(yīng)推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，并將保障范圍從“人才”延伸至廣大普通勞動(dòng)者。“為什么房?jī)r(jià)高？因?yàn)橘I房人的孩子讀書待遇和租房人的孩子讀書待遇完全不同，所以不得不買。”他認(rèn)為，一旦“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，會(huì)使得很多年輕人敢租房結(jié)婚、敢生孩子。同時(shí)，不少“人才公寓”僅面向企事業(yè)單位集體供給，個(gè)人申請(qǐng)入住沒有放開，“公寓里有游泳池、健身房，但很多普通勞動(dòng)者不需要這些，他們更希望有電瓶車充電樁”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)如何軟著陸

“目前來看，我認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)硬著陸，而是有望在一兩年內(nèi)止跌回穩(wěn)。”盛松成說，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的金融層面硬調(diào)控始于2020年，如果能在6年至7年時(shí)間，也就是2026年、2027年實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，那就屬于“表現(xiàn)特別優(yōu)異”了，“擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，是正確的選擇，資源要更多地投入到先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。如果不對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，它每年能有50%以上的增速，那還怎么發(fā)展其他行業(yè)？”

盛松成認(rèn)為，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴是正確選擇，目前要關(guān)注的重點(diǎn)是“如何軟著陸”。

他拿出一張從1998年到2023年我國(guó)新建住宅可容納人口與城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)之間的關(guān)系圖。圖表顯示，從1998年至2008年，我國(guó)人口比住宅可容納人口多；從2008年至2018年，我國(guó)住房供應(yīng)快速增長(zhǎng)，填補(bǔ)了早期住宅不足的短缺。實(shí)際上，從2012年開始，我國(guó)新建住宅可容納人口已經(jīng)超過了當(dāng)年的城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)。在他看來，2018年至今，已經(jīng)進(jìn)入住房總量過剩階段。

“硬著陸有兩個(gè)特征，一是房?jī)r(jià)迅猛持續(xù)下跌，二是引發(fā)經(jīng)濟(jì)全面衰退。我國(guó)目前不具備這兩個(gè)特征，不會(huì)硬著陸。”盛松成預(yù)計(jì)，2025年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降幅將進(jìn)一步收窄，2026年后回穩(wěn)的可能性較大。

他認(rèn)為，政府部門目前要做的，應(yīng)該是解決好低收入人群以及新市民、青年住房困難的問題。“我們的核心城市已開始步入存量市場(chǎng)階段，二手房交易成為主導(dǎo)。2020年租房人群占21.7%，2025年8月新房成交中現(xiàn)房銷售占比達(dá)到32%。”盛松成說，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)后，地方政府還要推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”；依托城市更新，盤活存量市場(chǎng)，通過收儲(chǔ)、舊改等方式，增強(qiáng)二手房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；鼓勵(lì)人口返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，釋放三四線城市房地產(chǎn)潛力。

“三四線城市目前已經(jīng)幾乎見底了，需要在產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下吸引人口回流。”盛松成說。